为规范既有非居住房屋改建为保障性租赁住房（以下简称“非居改保”）行为，切实增加保障性租赁住房供给，有效缓解新市民、青年人的阶段性住房困难，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号，以下简称国办22号文)、《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号，以下简称省府办39号文）及《深圳市人民政府办公厅印发<关于加快发展保障性租赁住房的实施意见>的通知》（深府办函〔2022〕23号，以下简称深府办函23号文）等文件规定，市住房建设局、市规划和自然资源局联合制定了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》（以下简称《通知》），现就相关重点问题进行政策解读。

　　一、政策起草的背景是什么？

　　（一）贯彻落实国家、省、市工作部署的需要。国办22号文允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。省府办39号文要求各地出台“非居改保”具体工作指引及激励措施。深府办函23号文提出利用“非居改保”渠道，加大保障性租赁住房房源供给。

　　（二）推进保障性租赁住房建设筹集的需要。根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，“十四五”期间，将建设筹集40万套（间）保障性租赁住房。为完成上述目标，有必要用好既有非居住房屋改建渠道，加强规范引导，加快房源筹集。

　　（三）优化闲置非居住用房资源配置的需要。在我市产业转型升级步伐加快、数字经济蓬勃发展背景下，部分区域商办用房等出现空置，可通过“非居改保”盘活闲置非居住房屋，优化资源配置。

　　二、哪些既有非居住房屋可以改建？

　　闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋可按规定改建。其中，产业用房改建应在保障产业发展需求前提下进行；但对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的工业用地和存放易燃、易爆和剧毒等危险品的仓储用地上的既有产业用房不得实施改建。

　　三、“非居改保”应遵循哪些原则？

　　（一）合理选址、供需匹配。重点在就业岗位集中片区以及交通便捷区域实施。

　　（二）市场运作、政策支持。由市场主体实施改建并运营，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限以及原已批规划许可文件，不补缴土地价款，并按照规定享受专门支持政策。

　　（三）市级统筹、区级实施。市住房建设部门牵头制定完善政策，区政府引导、督促企业规范实施改建。

　　四、改建项目可以享受哪些政策优惠？

　　（一）用作保障性租赁住房期间，不改变土地使用性质，不需补缴土地价款。

　　（二）按照《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）、《深圳市住房和建设局 国家税务总局深圳市税务局关于实施住房租赁税收优惠政策有关事项的通告》等规定，享受增值税、房产税等优惠政策。

　　（三）按照《中国银保监会 住房和城乡建设部关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（银保监规〔2022〕5号）等规定，享受针对性金融产品和服务等金融支持政策。

　　（四）改建后的保障性租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　（五）按规定享受中央和地方财政补助资金支持。

　　五、“非居改保”需满足哪些条件？

　　满足下列条件的，房屋所有权人或者其委托的专业化住房租赁企业等市场主体可以提出申请：

　　（一）具有不动产权属证书，且房屋用途为商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储或者科研教育等。

　　（二）不存在查封登记、异议登记等情形；存在抵押登记等他项权益的，应当取得所有他项权益人同意。

　　（三）未被纳入城市更新单元计划、棚户区改建计划、土地整备计划和房屋征收计划。

　　（四）商业、办公、旅馆（酒店）、科研教育、研发用房以栋、座或者相对独立的整层为单位改建，厂房、仓储用房以栋或者座为单位改建。单个项目改建总建筑面积不低于1000平方米。

　　（五）所在宗地存在两个以上共有人的，需经全体共同共有人或者占份额2/3以上按份共有人同意；存在建筑物区分所有权的，需由宗地内专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并取得参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意改建。

　　六、“非居改保”有哪些改建要求？

　　（一）结构安全。涉及拆改、变动房屋结构的项目应进行房屋安全鉴定；不涉及拆改、变动房屋结构的，应委托设计单位对原结构设计是否满足改建后安全使用要求进行复核，经复核，不满足改建后安全使用要求的，需进行房屋安全鉴定。

　　（二）消防安全。改建项目按照不低于非住宅类（公寓或者宿舍）居住建筑的相关标准和防火要求进行设计、施工，并按规定办理消防审查备案手续。新旧消防技术标准的适用参照《关于开展既有建筑改造利用消防设计审查验收试点的通知》（建办科函[2021]164号）有关规定执行。

　　（三）设计施工技术标准。改建项目中建筑面积70平方米以下的套（间）占比原则上不低于80%。改建为宿舍形式的，应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。鼓励按照国家及本市装配式装修标准和规范进行室内装配式装修。

　　（四）水电气设施。改建项目实行抄表到户；按层改建且经认定确实不具备抄表到户条件的，可不抄表到户，但应当实行分户计量。符合优质饮用水入户工程改建条件的，应按照我市优质饮用水相关要求改建。供水、排水的改建应考虑市政设施的承载力，实行雨污分流。

　　（五）环保卫生。改建后的保障性租赁住房应当具备良好的卫生、通风等基本居住条件；改建后首次出租的，应委托具有资质的第三方检测机构按照《民用建筑工程室内环境污染控制标准》（GB50325-2020）进行室内环境污染物浓度检测，符合规定且验收合格后方可对外出租。

　　（六）节能与绿色改建。改建后的门窗等围护结构以及设施设备，应满足现行建筑节能的规范要求。以栋为单位改建的项目应当按照《既有建筑绿色改造评价标准》（GB/T 51141）进行改建，至少达到绿色改造一星级要求。

　　（七）物业规范。改建后的保障性租赁住房所在的物业管理区域，应当具备物业管理用房，并按规定实施物业管理。如果改建房屋所在的物业管理区域已具备相应的物业管理用房，可予以沿用。

　　七、申请“非居改保”需要提交哪些材料？

　　（一）书面申请书。

　　（二）申请人身份材料：

　　1.申请人是房屋所有权人的，属于自然人的应当提交本人有效身份材料，属于企事业单位的应当提交营业执照、法人证书以及法定代表人或者负责人的有效身份材料；

　　2.申请人是受委托的住房租赁企业等市场主体的，应当提交受托企业营业执照、法定代表人有效身份材料以及房屋所有权人有效身份材料和同意改建的书面材料；

　　3.申请人委托代理人办理的，还需提供申请人授权委托书、代理人有效身份材料。

　　（三）不动产权属证书。

　　（四）存在抵押登记等他项权益的，提交所有他项权益人的身份材料及同意改建的书面意见。

　　（五）改建项目所在宗地存在两个以上共有人或者建筑物区分所有权的，提交法律规定数量的共有人或者业主同意改建的书面意见。

　　（六）改建设计图纸，包括项目改建平面图、剖面图以及消防、供排水、电路、燃气分析图等必要详图；改变建筑外立面的，需提供立面图。

　　（七）房屋安全鉴定报告或者原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位对拟改建房屋原结构设计满足改建后房屋安全使用要求的书面意见。

　　（八）承诺书，内容包括但不限于拟改建房屋所有权和使用权来源合法、不存在依法应当停止使用或者整体拆除的情况、项目运营期间不改变保障性租赁住房用途、项目停止运营后依法依约处理房屋租赁关系等事项以及因此引起的纠纷、诉讼等。

　　八、改建项目如何认定？

　　（一）申请人向项目所在辖区住房建设部门提交规定的材料进行申请。

　　（二）区住房建设部门受理申请后，将申请材料分送相关单位核查，经核查满足条件的，区住房建设部门提请区政府组织相关单位联合初审；初审通过的，报市领导小组办公室。

　　（三）市领导小组办公室组织相关单位提出复核意见，并报市领导小组审议；审议通过后，由区政府出具保障性租赁住房项目认定书。项目认定书有效期原则上为6年，期满后符合条件的可续期。

　　九、改建项目如何办理建设工程施工许可？

　　建设单位按照规定将设计单位出具的施工图设计文件、房屋结构安全复核意见等材料上传至深圳市建设工程勘察设计管理系统后，凭项目认定书，参照未改变建设工程规划许可的二次装修工程相关要求，向区住房建设部门办理建设工程施工许可手续。改建项目工程设计、施工、监理、检测等活动应当遵循建设工程质量安全管理等有关规定。

　　十、改建项目如何验收？

　　改建项目竣工并且经申请人组织竣工验收后，由申请人提出申请，相关单位按照《深圳市建设工程竣工联合（现场）验收管理办法》有关规定进行竣工联合验收；竣工联合验收时，区住房建设部门委托具有资质的第三方检测机构对改建项目室内环境污染物浓度进行监督抽检，且抽检数量不得少于3间。

　　十一、改建项目运营有何要求？

　　（一）运营期限。保障性租赁住房通过竣工联合验收后方可投入使用，引导持续经营6年以上。

　　（二）用途限制。用作保障性租赁住房期间，按照我市保障性租赁住房管理相关规定进行管理，不得上市销售或变相销售，不得擅自改变保障性租赁住房用途。

　　（三）配租对象。改建后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租。

　　（四）租金标准。租金确定和调整按照我市保障性租赁住房相关规定执行。

　　（五）告知学位配套情况。各区在项目认定时统筹考虑学位配套问题。出租人在出租前书面告知承租人房屋的学位配套情况并作为住房租赁合同附件。

　　十二、项目改建后能否退出？

　　（一）退出情形。改建项目有效期届满未申请续期或者申请续期未经审核通过的，注销项目认定；自竣工联合验收通过之日起已运营满3年但按套（间）计算的出租率不足60%且持续6个月以上的，可以申请变更或者注销项目认定。

　　（二）退出流程。房屋所有权人提交规定的材料，区住房建设部门审核后报区政府核发变更或者注销项目认定文件。

　　（三）退出影响。项目注销后，改建后的房屋应恢复为原用途使用，并取消其民用水、电、气价格优惠，不再享受国家对保障性租赁住房的专门支持政策。

　　十三、《通知》发布前已改建项目如何申请认定？

　　（一）适用情形。《通知》发布前将具有不动产权属证书的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储或者科研教育等既有非居住房屋（不含经依法处理取得产权的农村城市化历史遗留违法建筑）改建为租赁住房的项目。

　　（二）认定程序。区政府可参照《通知》要求组织评估，对符合规划原则、结构安全、消防安全等要求的，按规定程序报经市领导小组同意后，由区政府出具项目认定书；其中，在国办22号文发布之日前改建的项目，须经规划土地监察机构处理并确定可以继续使用，方可按照前述规定出具项目认定书。